Le logement familial des époux
Le logement familial (également dénommé domicile conjugal) revêt une importance particulière lorsque les parents sont mariés.
En effet, il est souvent l’actif principal des époux et le législateur a souhaité lui accorder une place privilégiée dans les dispositions relatives au mariage en consacrant un régime de protection spécifique tant au logement lui-même, qu’aux meubles le garnissant.
Cette protection du logement familial n’existe pas pour les couples liés par un PACS ou vivant en concubinage.
Mais la protection du logement familial s’arrête avec le divorce et il faut donc distinguer le sort du logement familial pendant le mariage et la procédure de divorce du sort du logement familial après le divorce.
Le sort du logement familial pendant le mariage et la procédure de divorce
Jusqu’au prononcé du divorce, le législateur a pris soin de protéger l’un des conjoints des agissements de l’autre en cas de mésentente des époux, en prévoyant les mesures suivantes :
- Le domicile conjugal ne pourra être vendu sans l’accord des deux conjoints, même si il s’agit d’un bien qui est la propriété exclusive de l’un des époux.
- Les époux sont solidaires pour le paiement des loyers.
- Chaque époux est titulaire du droit au bail, de plein droit, même s’il ne l’a pas signé.
L’introduction d’une demande en divorce aura néanmoins des conséquences fondamentales pour le logement familial.
En effet, dès la première comparution des époux devant le Juge conciliateur, environ 3 mois après le dépôt de la requête en divorce, le juge décidera de l’époux qui bénéficiera de la jouissance du domicile conjugal.
Attention cette jouissance n’est pas gratuite (sauf exception) : elle donnera lieu au moment du partage des biens au versement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative du logement familial qui sera éventuellement pondérée car il s’agit d’une occupation à titre précaire.
Exceptions : L’attribution du logement peut toutefois se faire à titre gratuit si elle intervient au titre du devoir de secours entre les époux, ou encore au titre de la pension alimentaire pour les enfants.
Par ailleurs, même si le Juge aux Affaires Familiales décide de reporter les effets du divorce entre les époux à la date de leur séparation effective, la jouissance du domicile conjugal sera en principe gratuite jusqu’à l’Ordonnance de non conciliation, sauf décision contraire du juge.
Il faut en effet savoir que si les époux résidaient séparément avant l’Ordonnance de non conciliation, ils pourront, sous certaines conditions, demander un report des effets patrimoniaux du divorce à la date de leur séparation effective.
Les habitudes de vie antérieures des enfants pourront avoir une influence dans la décision du juge et il arrive fréquemment que le juge souhaite conserver le cadre dont l’enfant bénéficiait avant la rupture des parents.
Le parent qui bénéficiera de l’attribution ou de la jouissance du domicile conjugal sera en général celui chez lequel la résidence habituelle de l’enfant sera fixée afin de maintenir la stabilité du cadre de l’enfant.
D’autres facteurs pourront également influencer la décision du juge comme en particulier l’exploitation dans le logement familial de l’entreprise de l’un des conjoints.
Le sort du logement familial après le divorce
Dans le divorce par consentement mutuel, c’est la convention soumise au juge qui règle le sort du logement familial.
Dans les autres procédures de divorce, les époux peuvent toujours s’accorder sur le sort du logement familial.
Les époux peuvent donc décider librement de vendre l’immeuble et de s’en partager le prix ou d’attribuer le logement à l’un des époux moyennant le paiement d’une soulte à l’autre, soulte qui peut même être compensée pour tout ou partie avec le capital éventuellement dû au titre de la prestation compensatoire.
Les époux peuvent également se mettre d’accord sur l’attribution du droit d’usage et d’habitation ou sur l’usufruit du logement familial au profit de l’un des époux (souvent celui qui résidera habituellement avec les enfants afin de garantir la stabilité de leur cadre de vie).
Toutefois dans l’hypothèse de l’attribution du logement en pleine propriété et en jouissance à l’un des époux, ces accords devront obligatoirement être régularisés devant par acte notarié.
Enfin, les époux peuvent décider de rester en indivision, en signant une convention d’indivision ou simplement ne rien décider.
Dans cette dernière hypothèse, les époux resteront propriétaires ensemble du logement jusqu’au partage définitif et seront soumis au régime de l’indivision post-communautaire qui s’apparente au régime des indivisaires en matière successorale.
Toutefois, le maintien en indivision peut être source de conflits, notamment en cas de grosses réparations ou de paiement d’impôts.
L’occupation privative d’un bien indivis donne lieu à la comptabilisation d’une indemnité d’occupation qui ne sera réclamée qu’au moment du partage effectif, ce que l’un des indivisaires peut ignorer, s’il n’a pas été totalement informé de ses droits.
Enfin, l’indivision oblige les ex-époux à rester en contact pour la gestion du bien, ce qui est parfois source supplémentaire de conflit.
Si aucun accord n’intervient sur le sort du logement familial, le juge aux affaires familiales devra décider de son sort lui-même.
Il faudra alors distinguer selon que le domicile conjugal appartient aux deux époux, à l’un d’entre eux ou si il est en location.
* Le logement est la propriété des deux époux :
L’un des époux peut demander l’attribution préférentielle du logement familial, au Juge aux Affaires Familiales ou au Tribunal chargé des opérations de liquidation-partage, dans la mesure où sa situation financière le permet, moyennant le rachat de la part de son conjoint (soulte).
Le Juge statue en fonction des intérêts en présence (notamment l’existence d’enfants).
Cette attribution préférentielle n’est possible que si le conjoint réside effectivement dans le logement dont il demande l’attribution, sous réserve de situations particulières.
Le Juge aux Affaires Familiales peut également ordonner le maintien en indivision du logement familial pour permettre par exemple au conjoint qui veut racheter la part de l’autre de se constituer des liquidités tout en restant dans les lieux.
* Le logement est la propriété d’un seul époux
Le Juge aux Affaires Familiales peut décider, même en cas de désaccord de l’époux propriétaire, que le logement dont l’un des époux est seul propriétaire sera attribué au conjoint non propriétaire, soit en pleine propriété, en usufruit ou à titre d’usage et d’habitation, en paiement de la prestation compensatoire.
Cependant, le Juge ne pourra imposer l’attribution de la pleine propriété du logement au conjoint non propriétaire, sans l’accord du conjoint propriétaire, si l’immeuble a été recueilli par héritage ou donation.
Le Juge peut également donner le logement en location au conjoint non propriétaire : c’est ce que l’on appelle « le bail forcé », si trois conditions sont réunies :
- ce conjoint exerce seul ou conjointement l’autorité parentale
- un ou plusieurs enfants résident encore dans le logement familial
- l’intérêt des enfants commande cette solution.
Le Juge doit fixer la durée du bail, qui pourra être renouvelé jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants.
Le Juge pourra également résilier le bail si des circonstances nouvelles l’imposent.
Le bail forcé ne peut être demandé que dans le cadre du divorce et non postérieurement à la décision, c'est-à-dire que la demande ne peut pas être formée lorsque le divorce est définitif, à l’occasion d’un litige relatif à la liquidation du régime matrimonial.
* Le logement est en location
Le droit au bail du logement familial est réputé appartenir à l’un ou à l’autre des époux (article 1751 du Code civil) jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil.
C’est ce que l’on appelle « la cotitularité du bail».
Après le divorce, le droit au bail peut être attribué par le Juge aux Affaires Familiales à l’un des époux, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause.
Cette situation vise la plupart du temps le parent qui héberge à titre principal les enfants.
