Le logement familial des concubins
Le logement est en location
Deux situations sont envisageables :
- Si un seul des concubins signe le bail, il est le locataire unique. Il sera donc seul titulaire des droits et obligations en découlant : droit d’occuper le logement, paiement des loyers et charges, droit au renouvellement du bail, etc.
En cas de congé donné par le signataire du bail, son concubin doit quitter les lieux, sauf accord du propriétaire pour signer un nouveau bail.
Une exception est toutefois prévue en cas d’abandon du domicile par le titulaire du bail ou en cas de décès de ce dernier, le contrat se poursuit au profit du concubin, à condition que le concubinage soit notoire depuis au moins un an.
- Les deux concubins ont signé le bail : ils ont alors les mêmes droits et les mêmes devoirs sur le logement.
En cas de séparation, le congé donné par un seul concubin n’a pas d’effet pour l’autre. Celui qui quitte le domicile est tenu des loyers et charges jusqu’à la fin du préavis.
Attention : si le bail comporte une clause de solidarité, ce qui est fréquent, les concubins restent redevables ensemble jusqu’au terme du contrat.
Le logement est la propriété d’un concubin
Il n’existe pas de protection du logement familial comme entre époux mariés.
L’un des concubins est seul propriétaire du logement familial et pourra demander à l’autre occupant de quitter les lieux en cas de séparation et pourra même vendre le logement sans l’accord de son concubin.
En cas de décès du propriétaire, le logement revient à ses héritiers légaux et le concubin survivant peut donc être contraint de quitter le domicile du couple.
Il est néanmoins possible de prévoir dans l’acte d’acquisition une clause prioritaire de rachat ou établir un testament au profit du concubin survivant qui transmet la propriété de l’immeuble ou son usufruit.
Il faudra toutefois veiller à respecter les règles de la réserve héréditaire pour ne pas léser les héritiers réservataires.
Le logement est la propriété des deux concubins
Si le logement est acquis par les deux concubins, ils en sont propriétaires en indivision.
L’acte d’acquisition peut prévoir l’apport de chacun et à défaut, le bien est réputé leur appartenir pour moitié
Les deux concubins sont théoriquement tenus de payer les charges à concurrence de leur part dans la propriété du logement.
En cas de séparation, la solution la plus simple est de vendre le logement : chacun récupère alors les sommes lui revenant.
Il est également possible de prévoir l’attribution du bien à l’un des concubins, moyennant le versement d’une soulte à l’autre concubin.
En règle générale, nul n’est tenu de rester dans l’indivision.
Toutefois, en cas de désaccord sur les modalités de liquidation-partage, il faudra saisir le Tribunal pour trancher la difficulté.
Pour éviter cette situation, vous pouvez signer une convention d’indivision d’une durée de 5 ans, renouvelable, qui interdit tout partage tant qu’elle est en vigueur.
Au décès de l’un de concubins, sa part revient à ses héritiers.
Toutefois, des solutions existent pour assurer au survivant la jouissance ou la propriété du logement commun : il est possible de constituer une société civile immobilière avec une participation croisée :
chacun des copropriétaires détient alors la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre.
Au décès, l’usufruit s’éteint sans taxe au profit du nu-propriétaire et le survivant détient alors la pleine propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre : il peut donc rester dans les lieux.
De même, il est possible de prévoir une clause de tontine dans l’acte d’acquisition de l’immeuble : elle exclut de la succession, au décès d’un concubin, sa quote-part sur le bien acquis en indivision pour l’attribuer au survivant, sans contestation possible des héritiers.
Attention néanmoins à la clause de tontine : elle présente un caractère irréversible sans l’accord des deux concubins pour y mettre fin, de telle sorte qu’il sera impossible de la remettre en cause en cas de désaccord lors de la séparation : si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord pour y renoncer et vendre le bien, votre situation sera bloquée jusqu’au décès de l’un d’entre vous. Le survivant deviendra alors le seul propriétaire du logement et il sera considéré comme l’ayant acquis depuis son origine.
